房地产并购重组需谨慎处理三大关键点******

　　王丽新

　　新年伊始 ，房企处置资产、启动并购重组计划不断出炉 。据不完全统计 ，自2022年11月底“第三支箭”落地以来，涉房企业披露 的收并购案总交易对价超过576亿元。

　　支持房企股权融资的“第三支箭”发出，正进一步有效化解房企风险 ，加快推动行业风险出清 ，对“稳预期、稳信心 、稳投资”起到重要作用 。但从实操层面来看 ，其中涉及并购重组 的交易资金规模大、并购程序繁琐，方案是否成功也存在不确定性 。在笔者看来 ，这期间 ，上市房企需谨慎处理三大关键点 。

　　并购前期 ，需理性选择适合企业自身的并购标 的。在当下 的市场格局中 ，稳健型房企有发展优势 、有扩表需求 ，可供其“挑选”的资产标 的池子也很大。但不同企业业务布局、细分市场话语权 、主力产品业态以及战略发展方向均各有特色 ，背后的大股东资源也不尽相同 。并购重组是企业发展历程中 的大事，需顺应市场需求，仔细甄别被并购标 的资产质量 、经营状况 、企业文化与管理等方方面面是否与自身匹配 ，不能盲目选择标的，要“补短板优长处”，采用合理 的估值方法进行评估，实现“1+1＞2”效应 。

　　并购中期 ，需做好尽调以及匹配最优 的并购方式。不同于其他行业，房地产行业并购重组涉及 的资产标的多数都 是正在开发或销售的项目，周期较长，少则一两年多则十年八年才能清盘交付 ，这其中参与方较多，夹杂“明股实债”等现象，背后的债权关系复杂，需充分尽调 ，确保风险指数处在可控范围内且有收益空间，谨慎对待再出手 。

　　此外，涉及并购重组 的双方都应跟随政策节点 ，谨慎考量支付以及融资方式 ，无论 是向特定投资者非公开发行股份募资 ，还是现金支付等，都需最大可能地寻找长期且成本较低 的资金。毕竟 ，合理的并购方式能确保企业在并购过程中及时避免和合理应对风险，进而保证现金流安全 。

　　并购后期 ，需注重业务协同及资源整合 ，达到提升效益的目 的。当闯过前面的重重难关 ，并购项目进入落地阶段时，往往是实现有质量 的并购重组最重要的一环。若企业实施并购重组后能在业务 、经营、财务以及人力等方面达到很好地融合，其成果将快速在财务报表及业务模式方面形成良性循环 。反之，并购标的则会成为收购方业绩表现 的“拖油瓶”。

　　更重要的 是，要想实施好房地产行业并购重组 ，需强化对上市房企、涉房上市公司并购重组 、再融资 的监管力度。一方面，收购方收进来 的须是优质资产 ，才能更好地发挥资本市场优化资源配置 的作用 ；另一方面 ，上市房企、涉房上市公司 的再融资 ，需市场主体有真正融资和业务需求才能启动 ，更要保证并购重组 的配套融资真正用在方案提及 的项目以及“保交付” 的项目中 ，否则会与发出“第三支箭” 的初衷背道而驰。

　　总体而言 ，在行业风险持续出清过程中，并购重组活动有望逐渐增加 。企业整合资源后，经营状况有望改善 ，同时将淘汰落后企业，改善产业结构 ，优化行业资产负债表，推动房地产行业朝着更好 的方向发展。

美联储回归常规加息幅度：美元或继续走弱，人民币有望维持强势******

　　澎湃新闻记者 侯嘉成

　　北京时间2月2日凌晨3时，美联储宣布，将联邦基金利率目标区间由4.25%-4.5%上调25个基点至4.5%-4.75%，符合市场预期 。这是美联储去年3月启动本轮加息周期以来首次放缓加息幅度至25个基点。美联储重申 ，预计继续上调目标区间将是合适的 。

　　去年12月，美联储首次将本轮加息周期 的加息幅度放缓至50个基点 。美联储已在2022年加息7次 ，累计加息幅度达425个基点，加息速度为近40年来最快。

　　上海交通大学上海高级金融学院教授胡捷对澎湃新闻表示 ，这 是加息周期中单次加息 的常规幅度 。这种温和 的加息节奏 ，有利于经济体系渐进适应紧缩 的货币环境，同时也能达到抑制通胀 的效果 。

　　“通胀率自去年8月开始下降 ，近期数据显示通胀率已然见顶 。此时加息节奏回归常规当属合理 。”胡捷表示，去年有50基点和75基点 的加息幅度 ，背后 的原因 是前期对于通胀上升趋势和速度 的低估 ，导致没有及时加息，以至于后期以超常规步伐加息 ，挽回局面。

　　美国劳工统计局 的数据显示，美国去年12月CPI同比增长6.5% ， 是2021年10月以来的最小同比涨幅，也是美国CPI同比涨幅自2022年6月创出40年来峰值9.1%后连续6个月下降。

　　同时，美国去年12月个人消费支出PCE物价指数同比增长5% ，弱于前值的5.5%，为连续第六个月放缓；核心PCE物价同比增长4.4% ，同样弱于前值 的4.7% 。

　　东方金诚研究发展部分析师白雪对澎湃新闻表示 ，最近通胀数据持续下行 ，进一步缓解了美联储收紧压力 。美国12月CPI和PCE物价指数已同比连续六个月持续回落，其中CPI环比首次转负 ，薪资增速也在稳步趋缓 。

　　白雪表示，在供应链压力不断缓解、内需降温 的作用下 ，通胀已初步形成温和回落趋势，美联储超常规大幅加息 的必要性大大降低。此外，多个月度经济数据转弱、先行指标 的下滑 ，也印证货币政策的滞后效应已开始显现 。这将支撑美联储自2月起恢复常规加息幅度。

　　纽约联储 的数据显示，去年12月全球供应链压力指数(GSCPI)录得1.18%，较疫情前0%左右的水平仍有明显上涨 ，但较2021年底4.3%的水平确实有所下降 。

　　美国通胀 的韧性何在?

　　美联储主席鲍威尔在议息会议后的新闻发布会上表示，尽管美国劳动力数据依然强劲 ，但近期的就业报告显现了“积极 的迹象” ，但“现在庆祝还为时过早” 。

　　“到目前为止，我们所看到的通货收缩并未以牺牲劳动力市场为代价，这 是一件好事 ，”但鲍威尔说 ，美国经济仍处于缓解通货膨胀的“早期阶段” 。

　　展望通胀前景，中国人民大学经济学院党委常务副书记兼副院长 、教授王晋斌对澎湃新闻表示 ，通胀下行是比较明确的趋势，但是不会很快降到美联储 的目标区间。美国劳动力市场虽然有所降温，但去年12月工资收入 的年率同比涨幅超过4%，仍能够支撑美国的消费和通胀。通胀下行到4%左右的水平时，或将保持一定的韧性。

　　“现在能源 、食品等供给冲击的价格因素减弱 ，给了美联储聚焦劳动力市场来控通胀 的机会。”王晋斌说 ，通过观察工资水平 、失业率 、劳动服务类产品 的价格变化 ，美联储能够聚焦，货币政策就不太会“错杀”总需求 。从该视角来看，美国经济“软着陆” 的概率可能在增加。

　　建设银行总行金融市场部研究员曹誉波对澎湃新闻表示，因为能源价格回落，美国通胀压力得到明显缓解，但分项数据看，房租和服务业的通胀仍在攀升 ，这说明通胀压力在未来较长一段时间仍具备粘性 ，这也是一些经济学家和投资者认为美联储需要保持较高利率甚至加息的理由之一 。

　　具体看劳动力市场，白雪表示 ，供给不足仍然令美国劳动力市场保持“边际降温但依然偏紧”的状态 ，这意味着住房通胀 的黏性，以及劳动力市场支撑下的薪资增速，将仍然对通胀 ，尤其是核心通胀的回落速度和幅度形成较大制约。预计2023年年末美国CPI同比有望回落至3%-3.5%区间 。

　　美国经济的“软着陆”还有可能吗？

　　鲍威尔在新闻发布会上表示，尽管政策利率大幅上涨 ，但他对美国经济“软着陆”的希望仍然存在 。

　　“我仍然认为，在不出现经济大幅下滑或失业率大幅上升的情况下 ，有一条途径可以让通胀率回到 2%。”鲍威尔说。他预计 ，今年美国经济将呈现正增长，即使它会下降到一个“缓慢 的节奏” 。

　　从经济数据看 ，美国去年4季度GDP意外走高，主要 是服务消费良好 。

　　曹誉波表示 ，由于服务消费具备长尾效应，且对利率相对不敏感，后续可能继续支撑美国经济。但零售、工业产出、房地产销售等较“硬”的数据表现不佳 。综合来看 ，美国经济面临“软着陆”风险。

　　胡捷表示 ，依照当前通胀的态势和对联储加息节奏 的预判，预计经济数据急剧下滑的可能性很低 ，今年 的GDP增长将为0.5%左右，失业率将在4%-5% ，年底通胀为3%-4%。

　　白雪表示，考虑到美国经济增长动能正在进一步走弱，预计2023年美国经济衰退可能难以避免 ，但经济仍有韧性 ，这将令衰退 的时点偏晚 ，大概率不会在上半年出现。

　　“从最新公布的2022年四季度GDP数据来看，剔除库存变动和净出口的最终私人销售——即衡量美国经济核心经济动能的指标，已降至2020年三季度以来 的最低水平。结合PMI等领先指标 的不断下滑 ，以及多项月度数据 的回落，表明美联储持续紧缩对内需的抑制作用已经开始显现。”白雪说 ，2023年随着上半年加息进程 的持续，高利率和经济衰退预期将明显对投资形成抑制 ，加之疫后服务消费 的修复红利逐渐消退 ，消费动能将进一步回落 ，美国经济下行趋势难以避免 。

　　白雪还表示，服务消费支撑下 ，美国经济并未失速 ：2022年全年美国实际GDP增速为2.1% ，仍位于长期趋势之上。2023年，劳动力供给不足将支撑薪资增速保持上行 ，叠加超额储蓄以及消费信贷支撑，以及通胀 的下行，短期内消费仍有保障 ，美国经济将维持较强韧性 ，下行速度可能偏缓 ，上半年美国经济陷入衰退 的可能性较低 。

　　加息进入“尾声” ？资产走势几何？

　　从主要发达经济体 的货币政策看 ，王晋斌表示，一年来除了日本央行没有加息，主要发达经济体都有较大幅度或比较密集 的加息。现在全球主要发达经济体基本开始进入加息 的尾声。

　　目前 ，IMF预计全球经济产出增速将从去年的3.4%放缓至2023年 的2.9% 。王晋斌表示 ，全球经济增速放缓对风险资产的价格 是利空 ；但 是总体上 ，由加息带来 的风险资产价格承压将减少。

　　胡捷表示 ，今年美国 、加拿大 、英国 、欧盟等国家和地区 的货币政策将持续收紧 ，日本宽松 的货币政策也有可能转向 。全世界持续进入货币紧缩、经济增速放缓的阶段。

　　“由于美国一马当先引领加息 的态势不再 ，美元指数大概率呈现震荡态势，上升乏力，且有下行压力 。由于美元加息路径和步伐逐渐清晰 ，且大概率在年中结束，资金面收缩程度和时间 的不确定性逐渐褪去 ，因此美股的价格已经开始筑底 ，最迟年中重新进入牛市 。”胡捷表示 ，全世界经济放缓成为影响大宗商品价格的主要因素，价格总体承压。

　　值得注意 的 是的 ，本周是“超级央行周”，除了美联储，欧洲央行和英国央行等主要央行都将在本周召开2023年度第一次议息会议 。

　　“整体来看 ，上述央行都已处于本轮加息的尾声。相比较而言，欧洲央行相对更为鹰派，一 是尽管能源价格回落，欧元区通胀压力依然严峻 ，二是欧元区经济数据持续转好 ，给了欧洲央行加息的底气，三 是欧洲央行公开发言也相对鹰派。而英国则面临较为严峻的考验，即使经济数据也转好，但仍呈现出衰退性特征，且金融市场脆弱性风险较大，英国央行 的加息较为谨慎。”曹誉波表示 ，从外汇市场看 ，欧元相对强势 ，英镑相对偏弱，美元已从去年的高位大幅回落 。

　　行情数据显示，美元指数已从去年114.7 的高位回落到目前的100.9左右。

　　白雪也表示，预计欧洲央行仍将保持收紧步伐 。同时 ，日本央行为遏制通胀飙升，2024年货币政策转向收紧 的可能性也大为增强——12月意外扩大目标收益率波动区间已透露出这一趋势。由此 ，美国与欧洲、日本等央行货币政策 的边际分化将推动美元指数在2023年继续回落，这将助涨欧元 、日元等主要非美货币 。

　　国内方面，白雪表示 ，虽2023年上半年海外维持收紧态势 ，但在国内物价形势整体稳定背景下，国内政策仍有充分条件“以我为主” 。

　　“短期内，我国货币政策仍将延续稳增长取向。人民币汇率有望在2023年步入升值通道 ：一 是在美联储加息放缓、年中前后有望结束本轮加息 的背景下 ，2023年美元指数将大概率延续下行 ；二是疫情影响显著弱化 、稳增长政策力度加大背景下，2023年国内经济基本面将有较大程度修复 。”白雪说道 。

　　白雪表示，外部压力趋缓，叠加内部因素 的改善，将支撑人民币汇率在今年扭转去年 的贬值局面，转为上行。预计2023年人民币兑美元汇率中枢有望达到6.6附近。这对于缓解资本流出 、吸引国际资本进入中国资本市场将是一个有利因素 。