房地产全面洗牌后如何走 ？地产大佬们这样说******
作者 ：孙梦凡
时光更迭 ，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来 。
近日来 ，碧桂园 、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团 、新城控股等多家房企掌舵者 ，均通过新年致辞 的方式 ，总结2022年 的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望 。
“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩 、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这 是一个‘前所未有 、行业内外、全局洗牌’ 的年代。”
“全面总结和反思过去30年以来 、特别是应对此次行业危机 的经验和教训......积极探索房地产新发展模式 ，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”
“当前相关利好正在陆续出台 ，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存 的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期 的未来。”
一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望 。在12月召开 的中央经济工作会议上 ，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及 ，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。
前所未有的洗牌之年
2022年，房地产行业经历了前所未有 的缩表周期。
中指研究院数据显示 ，2022年我国新房 、二手房价格年度累计均下跌 ，新房价格为时隔7年后 的首次下跌 ，二手房连续下跌8个月 ，新房连续下跌6个月 ，七成城市累计下跌 。
商品房销售也尤为惨淡 。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平 。12月 ，重点100城成交面积小幅回升 ，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成 ，降幅有所扩大 ，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。
与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退 。据中指研究院监测 ，2022年1月份至11月份 ，房地产企业非银融资总额7796.3亿元 ，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。
回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨 。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年， 是中国房地产行业极其艰辛 的一年 ，众多同行遭遇前所未有 的挑战，在至暗中艰难求索 。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年 。
上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示 ，对于房地产行业来说 ，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长 、房企出险不断......这 是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代 ，但这也 是一个“危机中育新机、变局中开新局” 的新时代。
华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折 、市场收缩 、格局重塑。
五矿地产董事长何剑波表示 ，受疫情持续冲击、经济不断下滑 、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临 的困难和挑战前所未有。
积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。
碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房 ，其中前三季度交付约占全国同期交付量20% ，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时 ，集团融资渠道保持畅通 ，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持 。
恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称 ，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年 是恒大履行企业主体责任 、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”
李欣称 ，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划 ，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市 ，成为首单市场化机构运营 的保障性租赁住房公募REIT ；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元 。
市场全面复苏尚需时日
如今房企面临 的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售 。
为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策 。中指研究院称，从近期的政策组合可看出 ，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系 ，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后 ，开始大力解决行业 的两个根本性问题 ：资产负债比例不合理 、风险资产重组问题 。
信贷资金是房企最主要 的融资构成 ，也是本轮投放规模最大 、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神 ，积极向房企授信 ，总额度超过4.8万亿元 。
在发债融资方面，随着增信政策一再优化 ，民企发债融资快速落地 ，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增 的独家支持扩展到“央地合作” ，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后 ，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划 。
在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京 、武汉 、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山 、东莞也全面放开限购。1月3日 ，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。
对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望 、但也心存挑战。
“当前相关利好正在陆续出台 ，但市场全面复苏尚需时日 。2023年依旧会是艰苦卓绝 ，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力 ，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍 ，优化经营能力 ，提升财务安全意识 ，方能蓄积可持续发展 的势能，拥抱更可期 的未来 。”李华表示 。
李华指出 ，2023年卓越集团将围绕四大方面展开 ，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新 、商业运营 、商办运营 、酒店运营、商企物业管理等业务 的市场地位 ；同时更加有重点有策略地布局长三角 ，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任 ，增强队伍活力。
朱静表示 ，新的一年，房住不炒、保民生依然 是行业发展主基调 ，房地产行业也依然是中国经济增长 的最大内生动力 。同时 ，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱 ，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌” 的心态会持续观望；地产行业供应链 的信用体系重构需要更长 的时间 。
在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道 的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建 、资本代建和商业代建项目 ，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。
路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面 ，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长 ，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备 ，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一 、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度 ，并视未来市场变化做出及时反应 。
莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向 ，加强组织和人才建设 ，探索房地产新发展模式 ，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量 ，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给 、多渠道保障、租购并举 的住房制度做出贡献。
李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租 、产业地产等新兴业务发展 ，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极 、审慎 、高效推进收并购 ；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力 的确定性应对市场 的不确定性，坚决完成全年业绩目标 。
“球星卡”升温 ，专业从业人员提醒 ：新手勿跟风******
“球星卡”升温 ，新手勿跟风
本报记者 孙奇茹
“一张纸片 ，上面画着人，最贵 的那种签名卡竟然能卖好几百万美元 ！”一位国内著名脱口秀演员在舞台演讲时讲述了自己近期迷上NBA球星卡 的故事。近两年来，继潮玩盲盒 、球鞋之后 ，又一个“小众”收藏品开始走向台前——球星卡。
“小卡片”成另类投资新宠？
一张印有运动明星肖像的卡片，能值多少钱？今年8月 ，棒球名宿霍纳斯·瓦格纳 的一张球星卡拍出了725万美元的惊人价格。
球星卡 ， 是以篮球 、棒球、足球 、网球等多项运动为主 的顶尖运动员形象为元素制作 的卡片 ， 是一种兼具收藏和投资价值 的体育IP衍生品 。在诞生之初，球星卡 的意义与不少国内消费者儿时从零食包装袋里拆出来 的小浣熊卡 、水浒传英雄卡并无二致。1880年左右 ，美国烟草制造商将球员卡作为买香烟的赠品附在香烟盒中 ，后来球星卡逐渐成为球迷文化 的一部分。
记者了解到 ，球星卡 的购买 、流通方式有两种 ：一 是通过Topps 、PANINI 、Upper Deck等具有独家发行权的球星卡发行商购买未开箱的“盲盒”，抽中全球限量 、概率低 的卡则具备一定 的收藏价值 ；二是购买已开盒 、卡面内容已经明确 的明卡 。
球星卡的销售状况和价格与赛事进展、运动员的个人动态 、球星卡发行的稀缺程度等密切相关 。有些球星卡有球星签名，会更受欢迎 。“球星卡价格还受球星比赛表现影响。如果球星因伤退出这一赛季 ，球星卡价格也会回落 。”一位资深从业者说道 。
业内人士透露，球星卡 的成熟市场主要在北美，中国市场正处于高速发展中 。
兴趣变现带热国内市场
一些较早开始玩卡的国内资深“卡友”，逐渐将兴趣变成了生意 ，也将这项略显小众 的收藏品类逐渐在国内推广。据了解 ，北京目前是中国球星卡收藏与交易量最大的城市 。
张邱昊是北京最大球星卡店的运营副总 。从上世纪90年代末在小学门口围观玩具小摊上 的球星卡 ，初中时每天放学逛卡店 ，到如今运营一家业内知名 的球星卡店，他把对球星卡的喜爱玩成了专业 。
资深球星卡玩家、T8收藏品廊主理人郑嘉琪从学生时代起就与球星卡结下了不解之缘，从2010年开始有规模 、成体系地收藏球星卡 ，喜欢收藏顶级球星亲笔签名 的球星卡 。今年8月 ，郑嘉琪辞去工作开设店铺，专注于球星卡销售，开启了球星卡跨境电商之路 。近期，他 的店铺在eBay平台上线短短6周，累计销售额就突破20万美元 。
“在我们平台上 ，每秒钟就有3张新的球星卡卡片上线。”跨境电商平台eBay相关负责人说 ，中国庞大 的收藏爱好者和球迷基数，为市场的进一步发展奠定了坚实基础。
不少卡遭遇缩水三分之二
需要留意 的是，球星卡价值波动剧烈 ，新手切忌盲目跟风 。一位行业资深人士告诉记者，不少NBA明星球员的卡 ，都遭遇过从高点缩水三分之二的暴跌行情。
记者获悉，在“兴趣变现”案例 的激发之下 ，部分新手抱着想“低进高出”赚一把的心态购买球星卡盲盒 ，希望自己能开出高价值 的稀有球星卡。然而，一位北京球星卡店店主透露 ，整箱球星卡往往价格较高，动辄几万元到十几万元一箱，很少有人能直接买下，因此“众筹开卡”“组队开卡”成了卡友之间的常态。即便如此，卡友们也常常因为不断开盲盒的冲动而付出高昂代价。
从事球星卡行业多年 的张邱昊提醒：“建议初入门者不要盲目拆盒 ，可以先从自己喜欢的球星开始买明卡，这才能真正体现体育收藏 的价值 ，盲目追求稀有 的球星卡 ，投入太大 ，风险也大 。”
《北京日报》2022年10月14日第15版
